■中国房地产报 刘晨
在对商业、零售业有很深研究的中国连锁经营协会秘书长裴亮看来，目前，国内商业地产的发展势头火热，但是零售商和开发商的对接渠道并非顺畅，双方均是新手，尚存在诸多不专业的地方。 中国房地产报：目前，零售商在与开发商的对接上存在哪些问题和难点？ 裴亮：现在零售商基本没法和开发商正常对话，在一些城市的老的商圈中，商铺很抢手，你不来会有别人来，所以租期一到，开发商基本是“狮子大张口”，立即涨租金，根本不考虑已经租了多少年了，也不考虑商业形态的平稳发展。 所以，零售企业经营成本高，细算一下，房租占零售企业三大成本的三分之一强。此外，人工成本、物流成本均在上涨，尤其是物流成本，从广东到北京的物流成本比到美国还高。最终这个成本要在商品价格上体现，但这个钱并没有落在零售商身上，而是让高速公路投资方拿走了。这一系列成本并不是零售环节能解决的，只能背负，然后传递。 现在都说最后一公里价格，好像是零售商最后涨了多少钱，其实不是这样。零售商现在挣钱的核心模式是通道费，或者是扣点模式，比如这个店销售1亿元，扣点15%，就能挣1500万元的毛利；如果能卖2亿元，扣点是20%，那就是4000万元的毛利；卖得越高扣的越高，如果卖到5000万元，可能就10%的扣点，就只能挣500万元的毛利。在这样的情况下，零售商是希望商品价格越便宜越好，所以零售商也不同意供应商涨价。 中国房地产报：那么，有没有好的方式解决双方对接的难题？ 裴亮：现阶段对接是肯定难的，大家都不专业，开发商招商不够专业，而很多连锁企业的选址模型也不完善。有时候，开发商和零售商对接只需要一张纸，比如在美国，商业地产开发商首先都会提供给零售上一张纸，上面清晰说明项目的体量是多大、主力店次主力店以及配套业态是怎么分布规划的、项目周边10公里或者5公里商圈是什么状况、消费力是多少等，但目前国内的开发商和零售商大多做不到这点。 中国房地产报：近两年，零售界也掀起拿地自建购物中心的热潮，零售商开发商业项目，招商等方面是否比开发商更具备优势？ 裴亮：其实现在零售商自己做购物中心跟住宅开发商一样，也是外行，也同样面临招商难题，而且地产开发核心还是个金融产品，对于地产融资，零售商可能并没涉足过，所以是摸索着做。不过，地产这几年涨势太好了，大家都愿意做，零售商也不例外。 中国房地产报：可以预见，未来几年国内的商业项目供应将呈现集中释放的态势，连锁企业的需求能否支撑这些供应量？ 裴亮：现在商业地产快速升温，供应方面出现了大的释放，但在需求方面，商业开拓的速度又在明显下降，所以这样一种供求的变化对于商业地产未来的开发可能会带来比较大的压力，当然我们还要具体分析市场需求变化的结构性特点。 从中国连锁百强的统计数据中，我们发现一个很重要的变化，就是中国连锁百强在2010年的开店速度是5年以来最慢的一年，这意味着商家对于商业地产店铺的需求量在下降。导致这个结果的原因是比较复杂的，可能和房租的高涨有关，和企业的区域化发展策略有关，和企业的多元经营有关，但从趋势上来看连锁企业开店的速度有明显的放缓趋势。
